Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi yapılırken taraflar, kira sözleşmesinin süresini belirli veya belirsiz olarak düzenleyebilirler. Kira sözleşmesinde, kiralananın ne kadar süre ile kiralandığı belirlenmiş ise yapılan sözleşme, belirli süreli kira sözleşmesi olacaktır. Kira hukukunda genel olarak belirli süreli kira sözleşmesinde yer alan kira süresinin sona ermesi ile sözleşme sona erecektir. Fakat konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bu durum geçerli olmayacaktır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşmenin belirli süreli olması durumunda, sürenin sona ermesi ile sözleşme sona ermeyecektir. Belirli süreli kira sözleşmesini sürenin bitmesi ile sona erdirilebilme hakkı kiracıya tanınmış ve kiracının bu hakkı kullanması da süre ve bildirim şartına bağlanmıştır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN YENİLENMESİ DURUMUNDA KİRA ÜCRETİNİN DURUMU
Belirli süreli kira sözleşmesinde, kiracı tarafından fesih bildirimi yapılmaz veya kanuna aykırı bir fesih bildirimi yapılır ise kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl uzayacaktır. Fakat bu koşul durumuna kira ücreti geçerli olmayacaktır. Kira sözleşmesinde, kira sözleşmesinin taraflarca kararlaştırılan artış miktarına göre kira ücreti kiracı tarafından ödenecektir. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Kira sözleşmesinde taraflar, yeni dönem için ödenecek kira ücretini belirlememiş ise kendi aralarında anlaşarak ve kanunun belirlediği orana göre belirleyebileceklerdir. Taraflar yeni dönem için ödenecek kira ücretini kararlaştıramaması durumunda ise, Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açarak bu tutarın belirlenmesini isteyebilirler. Davanın sonucunda ise, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu da göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE FESİH BİLDİRİMİ
Kanun koyucu, belirli süreli kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için fesih bildiriminin yapılması gerektiğini zorunlu kılmıştır. Kiracının, belirli süreli kira sözleşmesinde, kira sözleşmesini feshetmesi için kira sözleşmesinin sona ereceği tarihten en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunması gerektiğini belirtmiştir. Öncelikle fesih bildirimi noterde bir ihtarname ile yapılacaktır. Kanunda sözleşmenin sona ermesi için kiracının en az 15 gün önceden fesih bildiriminde bulunması gerektiği hususu ise bazen yanlış anlaşılmaktadır. Kiracının, sözleşmenin sona ereceği tarihten en az 15 gün önce fesih bildirimine yönelik ihtarnamenin, kiraya verene tebliğ olması gerekmektedir. Yani sözleşmenin sona ereceği tarihten en az 15 gün önce kiraya verene tebliğ şartı aranmaktadır. Aksi durumda ise kiracı tarafından gönderilen fesih bildirimi geçersiz sayılacaktır.
Bu duruma örnek vermek gerekir ise; 01.01.2022 tarihinde, 1 yıl süreli ve kiralanın konu veya işyeri olan bir kira sözleşmesi, 31.12.2022 tarihinde sona erecektir. Kiracının kira sözleşmesini feshetmesi için kiraya verene göndereceği fesih bildiriminin en geç 16.12.2022 tarihinde kiraya verene tebliğ olması gereklidir. Fakat kiracının gönderdiği fesih bildirimi, 19.12.2022 tarihinde kiraya verene tebliğ olur ise işbu fesih bildirimi kabul edilmeyecek olup; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 1 yıl süre ile uzayacağını belirtmek isteriz.
BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE TAHLİYE DAVASI
Yukarıda izah ettiğimiz üzere belirli süreli olan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona erdirilme hakkı kiracıya tanınmıştır. Kiraya veren ise kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilme hakkına sahiptir. Bu durum dışında ise kiraya verenden kaynaklı açılacak tahliye davaları söz konusudur. Bunları sıralamak gerekir ise;
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1.Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2.Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
3.Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
KİRAYA VERENİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Türk Borçlar Kanun’unda kiraya verenden kaynaklı tahliye nedenlerinden birisi, kiraya verenin gereksinimi nedeniyle tahliye davasıdır. Kanun koyucu gereksinim noktasında bazı sınırlamalar getirmiştir. Kiraya verenin gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için; kiralananın, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimi söz konusu olmalıdır. Bahsedilen sınırlı kişiler içerisinde kiraya verenin kardeşinin dahil olmadığını belirtmek isteriz. Yine kiraya veren, kendisi veya kanunda belirtilen kişiler için gereksinimin söz konusu olması durumunda kira sözleşmesinin süresine göre hareket etmelidir. Kiraya veren ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi;
- Belirli süreli kira sözleşmesi ise kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde kiraya veren tahliye davası açmalıdır.
- Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise kiraya veren kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren en geç 3 ay öncesinde kiracıya yazılı fesih bildirimde bulunmalıdır. Kiraya veren yazılı bildirimde bulunduktan sonra kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren en geç 1 ay içerisinde tahliye davasını açması gerekecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek yazılı fesih bildirim yani ihtarnamenin, kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden en geç 3 ay öncesinde yapılması durumu önem arz etmektedir. Burada ihtarnamenin tarihinden ziyade kiracıya ihtarnamenin tebliğ olacağı tarih olarak kiraya verenin hareket etmesi gerekmektedir.
Kanun koyucu, kanunda süreler noktasında düzenleme yapmış olsa da uygulamada işleyişin farklı olduğunu belirtmek isteriz. Uygulamada süreler noktasında kabul gören görüş şu şekildedir:
- Belirli süreli kira sözleşmesinde, kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.(Kiraya verenlere sözleşmenin sona erme tarihinden en geç 3 ay öncesinde kiracıya tebliğ olması koşuluyla fesih bildirimi göndermesi yönünde tavsiyede bulunduğumuzu belirtmek isteriz.)
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, 6 aylık fesih dönemlerine uyarak en az 3 ay öncesinde yazılı fesih bildirimini kiracıya tebliğ ettirmek koşuluyla 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.
Uygulamada yer alan işleyişe örnek vermek gerekir ise;Kiraya veren ile kiracı arasında 07.07.2021 tarihinde, 1 yıl süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi yapılmıştır. Kiraya veren, gereksinim nedeniyle tahliye davası açmak istiyor. Öncelikle kira sözleşmesi kiracı tarafından sona erdirilmediği için kira sözleşmesi belirli süreli olarak her kira döneminde yenilenerek devam etmiştir. 2023 yılında, kiraya veren tahliye davası dava açmak istiyor ise; kira sözleşmesinin 2023 yılında sona ereceği tarih olan 06.07.2023 tarihinden itibaren en geç 1 ay içerisinde dava açması gerekecektir. Kiraya verenin bizim örneğimizde 06.08.2023 tarihine kadar tahliye davası açması gerekmektedir. Kanun koyucu belirli süreli kira sözleşmesinde, kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davasında kiracıya fesih bildirimi şartı getirmemiştir. Tarafımızca kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren en geç 3 ay öncesinde kiracıya tebliğ olması koşuluyla fesih bildirimi yapılmasına yönelik tavsiye verdiğimizi belirtmek isteriz.
Kiraya verenin yasal sürelere uymadan açacağı tahliye davasında, haklı olsa dahi sürelere uymaması nedeniyle; davasının reddedileceği hususunu belirtmek isteriz.
Kiraya verenin gereksinimi nedeniyle tahliye davası hakkında bilgilendirme videomuzu Youtube kanalımızdan izleyebilirsiniz.
Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Tahliye Davası
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren kanunda belirtilen sürelere uyarak tahliye davası açabilmesi için kira sözleşmesinin süresine göre hareket etmelidir. Kiraya veren ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi;
- Belirli süreli kira sözleşmesi ise kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde kiraya veren tahliye davası açmalıdır.
- Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise kiraya veren kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren en geç 3 ay öncesinde kiracıya yazılı fesih bildirimde bulunmalıdır. Kiraya veren yazılı bildirimde bulunduktan sonra kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren en geç 1 ay içerisinde tahliye davasını açması gerekecektir.
Kanun koyucu, kanunda süreler noktasında düzenleme yapmış olsa da uygulamada işleyişin farklı olduğunu belirtmek isteriz. Uygulamada süreler noktasında kabul gören görüş şu şekildedir:
- Belirli süreli kira sözleşmesinde, kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir. (Kiraya verenlere sözleşmenin sona erme tarihinden en geç 3 ay öncesinde kiracıya tebliğ olması koşuluyla fesih bildirimi göndermesi yönünde tavsiyede bulunduğumuzu belirtmek isteriz.)
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, 6 aylık fesih dönemlerine uyarak en az 3 ay öncesinde yazılı fesih bildirimini kiracıya tebliğ ettirmek koşuluyla 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.
Uygulamada yer alan işleyişe örnek vermek gerekir ise; Kiraya veren ile kiracı arasında 07.07.2021 tarihinde, 1 yıl süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi yapılmıştır. Kiraya veren, gereksinim nedeniyle tahliye davası açmak istiyor. Öncelikle kira sözleşmesi kiracı tarafından sona erdirilmediği için kira sözleşmesi belirli süreli olarak her kira döneminde yenilenerek devam etmiştir. 2023 yılında, kiraya veren tahliye davası dava açmak istiyor ise; kira sözleşmesinin 2023 yılında sona ereceği tarih olan 06.07.2023 tarihinden itibaren en geç 1 ay içerisinde dava açması gerekecektir. Kiraya verenin bizim örneğimizde 06.08.2023 tarihine kadar tahliye davası açması gerekmektedir. Kanun koyucu belirli süreli kira sözleşmesinde, kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davasında kiracıya fesih bildirimi şartı getirmemiştir. Tarafımızca kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren en geç 3 ay öncesinde kiracıya tebliğ olması koşuluyla fesih bildirimi yapılmasına yönelik tavsiye verdiğimizi belirtmek isteriz.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek yazılı fesih bildirim yani ihtarnamenin, kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden en geç 3 ay öncesinde yapılması durumu önem arz etmektedir. Burada ihtarnamenin tarihinden ziyade kiracıya ihtarnamenin tebliğ olacağı tarih olarak kiraya verenin hareket etmesi gerekmektedir.
Kiraya verenin yasal sürelere uymadan açacağı tahliye davasında, haklı olsa dahi sürelere uymaması nedeniyle; davasının reddedileceği hususunu belirtmek isteriz.
Kiralanana ait imarca tasdikli plan ve ruhsatın dava açarken ya da dava sırasında mahkemeye ibrazı zorunludur.
Kiraya verenin kiralanın kentsel dönüşüm işlemi için işbu davayı açabilecekken; kiralanan üzerinden gelir sağlamak amacıyla tadilat işlemlerine yönelik işbu davayı açamayacaktır. Bu duruma örnek vermek gerekir ise kiralanan dairenin iş hanına dönüştürmek için tadilat yapılmak istemesi veya apartman dairesinin dükkana dönüştürülmek istemesi şeklindeki tadilat istekleri nedeniyle, kiraya veren işbu davayı açamayacaktır.
Yargıtay 6. HD., 7/12/2016-8286/3259 kararı: ‘’… Kira sözleşmesi 1.11.2007 başlangıç tarihli olup, süre sonu 1.11.2013 tarihidir. Dava, 10.10.2013 tarihinde süresinden önce açılmıştır. Esaslı tamir ve tadilat ve imara dayalı açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda açılması gerekir. Davanın yıldan yıla uzayan kira sözleşmesinin süre sonu olan 1.11.2013 tarihinden sonra açılması gerekirken, süre sonu beklenmeden erken dava açılmıştır. Dava açma süresi kamu düzenine dair olup, davalı tarafından ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Açılan davanın süresinden önce açılmış olması sebebiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, mahkemece işin esasının incelenerek kiralananın tahliyesine karar verilmiş olması doğru değildir. Hüküm bu sebeple bozulmalıdır…’’
YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Taraflar arasında kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiralanan konut veya çatılı işyerinin devredilmesi durumunda, yeni malikle ilgili düzenleme gündeme gelecektir. Kiralanan şeyin sahibinin el değiştirmesi sonucunda, yeni malik ile kiracı arasında kira sözleşmesi yapılması gerekmediğini de belirtmek isteriz. Kiracı, kiralanın devredilmesi durumunda, sözleşmeden doğan kira ücretini yeni malike ödemesi gerekecektir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yeni malikin taşınmazı yani kiralananı tapu devir tarihinden itibaren 1 aylık yazılı fesih bildirim süresinin başladığını belirtmek isteriz. Yine fesih bildirimin ihtarname aracılığıyla yapılması gerekmektedir. Yeni malikin dava açma süresi olan 6 aylık sürenin, kiralananın tapu devir tarihinden itibaren başladığını belirtmek isteriz. Yani dava açma süresinin içerisinde fesih bildirim süreside bulunmaktadır. Yeni malik, tahliye davasını açmak için kiralanan taşınmazın tapudaki devir tarihinden itibaren 6 ay beklemek zorundadır. Dava 6 aylık süreyi geçtikten sonra kira sözleşmesi döneminin yenilenme süresi içerisinde açılması gerektiğini belirtmek isteriz. Bu durumda yeni malik, yasal sürelere uyarak tekrardan davasını açması gerekecektir.
Kanun koyucu yeni malike dava açma süresi olarak bir hak daha tanımıştır. Yeni malik, kiralananın tapu devir tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açabileceği gibi kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde de tahliye davası açabilecektir. Kısacası kanun koyucu yeni malike dava açma süresi noktasında seçimlik bir hak tanımıştır. Sürelere uyulmadan açılacak davanın reddedileceğini tekrardan belirtmek isteriz.
Yeni malikin kiracıya göndereceği ihtarnamede, kiralanan taşınmazı satın aldığı tarihi, kendisi veya kanunda sayılan kişilerin kiralanana ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istediğini ve kiralanan taşınmazı, tapuda yapılan devir tarihinden itibaren 6 ayın sonunda taşınmazın boşaltılması gerektiğini belirtmelidir. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davası hakkında bilgilendirme videomuzu Youtube kanalımızdan izleyebilirsiniz.
