Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi Yapılırken Nelere Dikkat Edilmeli
Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra sözleşmenin tarafları arasında hukuki ihtilafın doğması durumunda kira sözleşmesi dikkate alınacağını belirtmek isteriz. Bir başka değişle, tarafların kira hukukundan kaynaklı davasının olması durumunda, mahkeme hakimi tarafından dikkate alınacak ilk belge, kira sözleşmesi olacaktır. Bunun nedeni ise kira sözleşmesi içerisinde sözleşmenin şartları, kira artış oranı ve fesih durumuna ilişkin hususların düzenlenmiş olması durumudur. Bu durumların kira sözleşmesinde belirtilmemiş olması durumunda ise Türk Borçlar Kanun’unda belirtilen hükümlere göre hareket edilecektir. Bu nedenle tarafların kira sözleşmesini, kanunun emredici hükümlerine dikkat ederek ve detaylıca hazırlaması gerekmektedir.
1- Kira sözleşmesi yapılırken kiralanan şeyin cinsi belirtilmesi gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde, kira bedelinin belirlenmesine yönelik düzenleme bulunmaktadır. Kanunun metnine bakıldığında, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu yazmaktadır. Son dönemlerde kira ücretlerinin fazlaca artması sonucunda yasa koyucu tarafından düzenleme getirilmiştir. Bu düzenlemeye bakıldığında, 1 Temmuz 2023 tarihi dahil olmak üzere bu tarihe kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde, kira artış oranı için %25 tavan oranı getirilmiştir. Bu durumun sadece konutlar için geçerli olduğu belirtilmiştir. Konumuza dönecek olursak, kira sözleşmesi yapılırken kiracının kiralananı iş yeri olarak kullanacak olmasına rağmen sözleşmede konut olarak yazılması durumunda, yukarıda bahsettiğimiz kira artış oranı durumunda mağduriyet söz konusu olacaktır. Bu nedenle tarafların kira sözleşmesine konu kiralanın ne amaçla kullanacağını açıkça belirtmesi gerekmektedir.
2 – Kira sözleşmesi yapılırken kiralanın içerisinde eşyaların bulunuyor olması ve kiralananla birlikte bu eşyalarında kiralanıyor olması durumunda,
demirbaş listesi yapılması önemlidir. Demirbaş listesi yapılırken, kiracıya teslim edilen eşyaların tek tek belirtilmesi önemlidir. Tarafların ileride demirbaş listesinde bulunan eşya veya eşyalara yönelik hukuki ihtilaf yaşaması durumunda, demirbaş listesinin olması ispat açısından önemli olacaktır.
3 – Kira sözleşmesi yapılırken sözleşme süresinin belirtilmesinde fayda vardır.
Örneğin 1 yıllık veya 3 yıllık bir kira sözleşmesinin yapılması durumunda bu sözleşme süresi bakımından belirli süreli sözleşme olacaktır. Sürenin belirtilmediği sözleşmeler ise belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak anılacaktır. Bu iki sözleşmenin de fesih durumlarında farklılık bulunmaktadır. Bu nedenle tarafların kira sözleşmesi düzenlerken süre bakımından dikkat etmesi gerektiğini belirtmek isteriz.
4 – Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli Hakkında:
1)Kira sözleşmesi yapılırken, kira bedelinin açıkça belirtilmesi gereklidir. Kira bedeli kural olarak paradır. Kira sözleşmesi yapılırken taraflar, kira bedelini serbestçe kararlaştırılabilirler. Kural olarak kararlaştırılan kira ücretine kiracı itiraz edemeyecektir.
2)Ülkemizde yerleşik kişiler kendi arasında yapacakları ve konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı işyeri dahil gayrimenkul kira sözleşmelerinde kira ücretini döviz cinsinden veya döviz cinsine endeksli olarak kararlaştıramazlar.
3)Kira sözleşmesi yapılırken kira ücretinin peşin olarak ödenmesi durumu söz konusu ise bu durumun sözleşmede yazılması zorunludur.
4)Kiracının, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira ücreti ile birlikte yan giderlerden sorumlu olacaktır. Yapılacak sözleşmede, yan giderin neye ait olduğu, tutarı ve ödeme günü belirtilmelidir.
5)Kira sözleşmesinin yenilenmesi durumunda kira artış oranının sözleşmede belirtilmesi gereklidir. Tarafların kira artış oranını, tüketici fiyat endeksinden (tüfe) fazla belirlemesi yasaktır. (TBK m.344) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
6)Kiraya verenin banka hesap bilgilerinin sözleşmeye yazılması gerekli olup, kira ödemesinin ne zaman yapılacağı sözleşmede belirtilmelidir.
7)Taraflar güvence bedeli (depozito) noktasında anlaşma yapmışlar ise bu bedel, 3 aylık kira bedelinin toplamını aşamayacaktır.
8)Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine cezai şart düzenlenemeyecektir. ‘’Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda tüm kira dönemlerine ait kira ücretleri muaccel olacaktır.’’ şeklindeki düzenlemelerin geçersiz olacağını belirtmek isteriz.
5 - Kira sözleşmesi yapılırken eşin rızası alınmalıdır.
Bilindiği üzere Türk Medeni Kanun’unun 194. maddesinde, ‘’Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz’’ düzenleme bulunmaktadır. Bu nedenle, eşlerden biri tek başına kira sözleşmesi yapamayacağı gibi kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Sonuç olarak, kira sözleşmesi yapılırken kiracı ve kiraya veren evli ise sözleşme yapılırken eşinin rızasını alması gerekecektir.
6 – Uygulamada daha az vergi ödemek için iki kira sözleşmesi düzenlenmektedir.
Tarafların bu durumu tercih etmesi ve ileride hukuki ihtilafın yaşanması durumunda, vergi dairesine sunulan düşük bedelli kira sözleşmesi kabul edilmeyecek olup; iki tarafın gerçek iradesini kapsayan kira sözleşmesi geçerli olacaktır. Ayrıca bu durumun tespiti halinde cezai işlemlerin uygulanacağını da belirtmek isteriz.
Av. Abdullah FIRAT
